版纳文旅再进化：无“商”难出圈

只要今年“五一”去过西双版纳的人都会有一个感受:版纳城市封面、拥有全世界最大傣泰风情夜市的告庄西双景,正在变成全国最大的“网红直播间”。

这是告庄的成功,也是版纳旅游的成功,这里正在变成一个巨大的流量池,虹吸着所有喜爱旅游的人。

数据更直观。2019年,版纳旅游人次近5000万;2021年春节7天和“五一”,接待游客近100万人,特别是“五一”,版纳接待游客人次以147%的同比增幅排云南16个州市第一。这些数字,也可以视同于告庄的接待人次。因为去版纳的人,不可能不去告庄。

谁都知道版纳宜居、宜旅,因此文旅项目遍布,但为什么只有告庄获得了如此大的成功?因为它戳中了版纳最大的一个痛点。

旅居皆优的版纳最缺什么?

如果说现在的版纳和十年前相比最大的区别在哪里?最直观的印象就是文旅项目多了。

从嘎洒机场到市区,一幅幅巨大的房地产广告依次排列,文旅地产热度已可比肩三亚,全国性品牌房企扎堆落子。再反观十年前,那时仅有以海诚为代表的少数几家房企在这里落地文旅项目,人们来到版纳更多的是去野象谷、望天树等景区游玩。

但十年之后,只有海诚打造的告庄西双景真正走出来并产生巨大轰动效应。原因有很多,比如海诚的情怀、对版纳定位和未来前景的准确把握、告庄西双景的设计,但有一点不可忽视,那就是海诚吃透了版纳和东南亚的文化,填补了西双版纳文旅的空白——商业,这是文旅项目最重要的配套。

告庄西双景最大的成功之处就是商业的成功。/图源网络,如侵删

为什么这么说?

版纳是宜居的,这里是北纬21°唯一绿洲,全州森林覆盖率为81.3%,全国最大的动植物王国。

版纳也是宜旅的,丰富的热带雨林资源、天然氧吧、傣族风情、绚烂的民族文化,都让游客着迷。尤其是在今年泛亚铁路通车之后,版纳将真正成为一个国际化的都市,大滇西旅游环线和泛亚旅游圈无缝衔接成一个更大的环线。届时,在版纳交汇的人流将是现在的N倍以上。

这些数以亿计的人流量怎么沉淀下来?只有靠产业。作为一个旅游城市,不适合发展任何重工业,因此产业的底色除了旅游,就是与之配套的商业。没有这个,就是好山好水好无聊。

细细观察版纳的各类文旅项目,同质化异常严重,思考的角度基本都是从旅居出发,主打的卖点都是热带雨林、空气质量等等,但均缺乏让商家和游客能够长期驻留的大型商业配套。反观之,只有海诚在“造城”,造一座宜居、宜旅、宜商的城,造一座能沉淀流量的城。

因此,随着大滇西旅游环线的成熟、泛亚铁路中线通车,以及RCEP协定成员国的磨合日趋流畅,版纳文旅再度进化已是不可避免,这个未来的“亚洲新中心”需要更多能承载其新定位的文旅项目,比如宜商的,比如产品类型不同于已有项目的。

还是海诚,这次它把新作品放在了“版纳春城”——勐海。

“版纳春城”的宜商潜力

为什么是勐海?

宜居宜旅自不必说,版纳该有的它都有,还独有版纳其他地区羡慕不已的恒温气候,年平均气温18.9°C,整年都不需要开空调。这里还是中国五大长寿带之一。

重点说它为什么也是一个宜商的版纳新城,且在迅速崛起。

首先是版纳十四五规划明确,西双版纳将构建以景洪为核心,勐海、勐腊为两翼,纵贯南北的泛亚大通道经济带和串联东西的沿边高速公路经济带为骨架的“一核、两翼、两带、多极”城镇新格局。

其中,除了景洪外,其他每一项都与勐海相关。作为其中“一翼”,它与景洪已开启同城化发展;泛亚大通道经济带上,勐海与景洪更是可以被视为一体,景海高速使得勐海离景洪嘎洒机场、高铁站仅30分钟车程,在未来它还有自己的机场;沿边高速公路经济带方面,勐海至打洛口岸高速、孟海高速(勐海—普洱孟连)都在快速建设中。因此,无论是经济潜力,还是通道格局,勐海都在迅速构建。

勐海的沿边高速也在加速建设。图源自拥抱印度洋

其次是产业,这是宜商的必备条件。勐海是“中国普洱茶第一县”,这里有闻名全国的南糯、贺开、勐宋、景迈、布朗、巴达六大茶山以及1700年的古树“茶王”。茶界翘楚“老班章”、著名茶企大益、陈升号等品牌总部中心就设立于此。

此外,它还拥有版纳最响亮的美食名片——勐海烤鸡。

在十四五规划里,勐海明确将打造以普洱茶为核心的全产业链,打造全国茶叶生态种植、精深加工和现代营销示范区,同时还将高质量发展特色生物、旅游文化、健康养生、商贸物流等四大产业。

基于以上种种,海诚于2019年在勐海启动了一个特别的项目:沙河小镇。 之所以 “特别”,是因为它是西双版纳不曾出现过、以河流为依托且以商业为主的旅居大盘,填补了西双版纳文旅产品类型上的空白。

据了解,沙河小镇占地1000余亩,自南向北沿流沙河建设,全长约4.2公里。项目为汇聚文化、休闲、度假、体验、娱乐、旅游、商贸、居住等多功能于一体的升级版文旅小镇,将打造“一河六境29景”,西双版纳版的“清明上河图”。

沙河小镇水街夜景效果图

“一河六境29景”,版纳的“清明上河图”

其中,“六境”囊括了茶、寨、食、城、水、居6大板块,分别是:

茶之境—滨水茶湾:依托“普洱茶第一县”的茶文化,打造茶叶文化交流、茶叶制作体验参观等整套产业链,将形成勐海普洱茶总部体验区及茶文化产业交易中心。汇聚国内外茶商茶客和游客,让人在买茶、喝茶的同时,也能读懂茶文化。

寨之境—沉浸式民族风情村寨:这里将形成探索原始民族村寨文化、民族民俗风情的体验区,人们可以在这里感受到最神秘的傣族风情。

食之境—白象广场:依托勐海烤鸡美食名片,集中打造勐海美食文化名片,形成可吃、可逛、可玩的美食体验区,最终汇聚最为正宗的勐海烤鸡和东南亚各色美食。

沙河小镇水街实景图

城之境—大象之城商业综合体:未来的勐海CBD,包含大型购物中心、会展商务、一站式购物、娱乐休闲等。

东南亚特色浓郁的客栈集群。

水之境—十里水街水上市集:以滨水风情为主的商业街区,汇集客栈、茶舍、餐饮、酒馆四大主力业态。营造浓郁的异域风情体验,让人们不出国门便能“游览”东南亚。

居之境—滨水河湾度假生活目的地:此板块为高端水岸住宅,以傣家园林为底色来打造诗意的水岸度假生活。目前在售板块为勐海首个创新智慧社区“水岸华庭”以及部分商业群落,已接近清盘。未来,项目还将在后续地块呈现高端水岸住宅产品,有57 m²—158㎡等多种户型,适合各阶段的投资需求和居住需求。

综上所述,你应该看明白了,在版纳再进化的趋势中,文旅项目的“商业度”将是投资这里最重要的考虑因素。而景海这个半小时经济生活圈也将注定是版纳融入泛亚经济圈最大的发动机,双“圈”机遇之中,勐海必将“出圈”。

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